계약 기간이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 말만 반복하는 경우가 많습니다. 다산신도시와 별내, 진접처럼 새 아파트와 빌라가 많은 남양주에서도 이런 상담이 끊이지 않습니다. 보증금을 돌려받지 못할 때 어떤 순서로 움직여야 하는지 정리했습니다.
1. 먼저 계약이 확실히 끝났는지 확인합니다
보증금을 돌려달라고 하려면 임대차가 끝났어야 합니다. 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 "갱신하지 않겠다"는 뜻을 알렸다면 만료일에 끝납니다. 아무 말 없이 기간이 지나 묵시적으로 갱신된 경우라도, 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
통지는 문자나 카카오톡으로도 할 수 있지만, 나중에 다툼이 생길 것에 대비해 내용증명 우편으로 한 번 더 보내 두는 것이 안전합니다.
2. 이사 가기 전에 임차권등기명령부터
가장 중요한 단계입니다. 세입자가 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 힘(대항력과 우선변제권)은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 동안에만 지켜집니다. 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사하고 주소를 옮기면 그 힘을 잃을 수 있습니다.
임차권등기명령은 이 힘을 등기부에 기록해 두는 절차입니다. 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 신청하고, 남양주에 있는 집이라면 의정부지방법원 남양주지원이 관할입니다. 법원 결정이 나고 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음에 이사하고 주소를 옮겨야 합니다. 신청만 하고 바로 이사하면 안 됩니다.
3. 전세보증보험에 들었다면
주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험 같은 곳의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 보증금을 청구할 수 있습니다. 보증기관마다 요구하는 서류와 기한이 있으니 계약이 끝나기 전부터 확인해 두셔야 합니다. 보험이 없다면 아래 순서로 직접 받아내야 합니다.
4. 판결이나 지급명령을 받습니다
집주인 재산을 강제로 팔려면 법원의 판결이나 확정된 지급명령이 필요합니다. 집주인이 보증금을 줘야 한다는 사실 자체는 다투지 않고 돈이 없다고만 한다면, 지급명령이 빠르고 비용도 적습니다. 집주인이 이의를 하면 보증금 반환 소송으로 넘어갑니다.
소장이나 지급명령 신청서에는 계약서, 보증금 이체 내역, 계약 종료 통지 기록을 함께 냅니다. 보증금뿐 아니라 계약이 끝난 다음 날부터 다 받는 날까지의 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다.
5. 집을 경매에 부치거나 다른 재산을 압류합니다
판결을 받아도 집주인이 갚지 않으면 강제집행을 합니다.
1. 살던 집을 강제경매에 부치는 방법: 세입자는 집을 비워 주지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 대금에서 임차권등기의 순위에 따라 보증금을 받습니다.
2. 집주인의 예금을 압류하는 방법: 은행 예금에 채권압류 및 추심명령을 받아 직접 찾아옵니다.
3. 집주인이 다른 집을 세놓고 있다면 그 집에서 받을 보증금이나 월세를 압류하는 방법도 있습니다.
어떤 재산을 먼저 잡을지는 등기부와 집주인의 사정을 보고 정합니다. 먼저 등기된 근저당이 많아 경매를 해도 남는 돈이 적다면, 예금 압류가 더 빠를 수 있습니다.
6. 자주 받는 질문
Q. 새 집 계약을 이미 했는데 보증금을 못 받았습니다.
A. 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤 이사하시면 됩니다. 결정까지 보통 몇 주가 걸리니, 보증금을 못 받을 것 같으면 계약 만료 무렵 바로 신청하셔야 합니다.
Q. 집주인이 "새 세입자가 구해지면 주겠다"고 합니다.
A. 보증금 반환은 새 세입자와 상관없는 집주인의 의무입니다. 그 말만 믿고 기다리다 이사 날짜를 놓치는 경우가 많으니, 임차권등기명령은 함께 진행하시는 것이 좋습니다.
보증금은 세입자 삶의 전부인 경우가 많습니다
저는 25년 동안 검찰수사관으로 일하며 숨은 사람과 숨긴 재산을 찾아왔습니다. 임차권등기명령부터 지급명령, 보증금 반환 소송, 경매와 예금 압류까지 남양주 다산에서 처음부터 끝까지 맡아 처리합니다. 계약이 끝나 가는데 집주인이 말을 돌린다면 이사 날짜를 정하기 전에 먼저 연락 주십시오.
최길성 법무사 사무소
경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 156 정행빌딩 112호
전화 031-522-4450 · 휴대 010-9386-4733
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