다산신도시 아파트 증여등기, 부모님께 집을 받을 때 놓치면 안 되는 기한과 순서

"아버지가 사시던 다산 아파트를 제 이름으로 해 주신다는데, 뭐부터 하면 되나요?"

증여 상담은 거의 이 질문으로 시작합니다. 부모님 아파트를 자녀에게 넘기는 일은 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다. 계약, 검인, 취득세, 등기, 증여세가 순서대로 이어지고, 그 가운데 세 가지에는 기한이 붙어 있습니다. 다산신도시 아파트를 가족에게 증여할 때 실제로 밟는 순서를 정리합니다.

1. 증여계약서를 쓰고 남양주시청에서 검인받기

증여도 계약입니다. 주는 분과 받는 분이 증여계약서를 쓰고 날인합니다. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 하려면 계약서에 부동산 소재지 시장·군수의 검인을 받아야 합니다(부동산등기 특별조치법 제3조). 다산신도시 아파트는 남양주시청이 검인합니다.

2. 취득세는 받은 달 말일부터 3개월 안에

증여로 집을 받는 분은 취득세를 신고·납부합니다. 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 주택 증여의 취득세율은 기본 3.5%이고, 조정대상지역 안의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%까지 올라갑니다(지방세법 제13조의2).

남양주는 이 글을 쓰는 지금 조정대상지역이 아닙니다. 다만 바로 옆 구리시가 올해 7월 새로 지정된 것처럼 지정은 바뀔 수 있으니, 계약 전에 한 번 더 확인하십시오. 과세표준도 2023년부터 시가인정액(매매사례가액 등)을 기준으로 해서, 공시가격으로 계산하던 때보다 세금이 커졌습니다.

3. 등기는 계약일부터 60일 안에

증여처럼 대가를 주고받지 않는 계약은 계약의 효력이 생긴 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항). 기간을 넘기면 과태료가 나옵니다. 관할은 의정부지방법원 남양주등기소입니다.

준비할 서류는 검인받은 증여계약서, 주는 분의 인감증명서와 등기필증(권리증), 받는 분의 주민등록초본, 집합건축물대장, 취득세 영수증, 국민주택채권 매입 영수증입니다. 등기필증을 잃어버렸다면 법무사가 본인을 직접 확인하는 확인서면으로 대신할 수 있습니다.

4. 증여세는 받는 분이 3개월 안에

증여세는 받는 분이 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 세무서에 신고합니다(상속세 및 증여세법 제68조). 같은 분에게서 10년 안에 받은 것은 합쳐서 계산합니다. 배우자에게서는 6억 원, 부모에게서 받는 성년 자녀는 5천만 원(미성년 2천만 원)까지 공제되고, 혼인 신고 전후 2년 안이나 자녀 출산 2년 안이라면 1억 원을 더 공제받을 수 있습니다.

5. 대출이 남은 아파트는 부담부증여를 따져 보기

아파트 담보대출까지 받는 분이 넘겨받으면, 그 대출만큼은 증여가 아니라 양도로 봅니다. 주는 분에게 양도소득세가 생길 수 있고, 은행의 채무인수 승낙도 받아야 합니다. 또 배우자나 부모에게 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면, 증여하신 분이 산 값을 취득가액으로 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다(소득세법 제97조의2).

자주 받는 질문

Q. 계약서만 써 두고 등기는 나중에 해도 되나요?
A. 60일이 지나면 과태료가 나옵니다. 그 사이 주는 분에게 빚 문제가 생기면 아파트가 압류될 수도 있습니다. 계약과 등기 사이를 길게 두지 않는 것이 안전합니다.

Q. 두 자녀에게 반씩 증여할 수 있나요?
A. 됩니다. 지분을 나누어 계약서와 등기신청서에 적으면 되고, 증여세는 받는 사람마다 따로 계산합니다.

검찰수사관으로 25년을 일하며, 가족끼리 서류를 대충 넘겨 두었다가 몇 년 뒤 형제가 서로 고소장을 주고받는 일을 여러 번 보았습니다. 증여는 서류가 정확해야 가족이 편합니다. 계약서 한 줄, 등기 날짜 하나까지 맞춰 드리겠습니다.

최길성 법무사 사무소
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